Preço do metro quadrado: a importância dessa variação no real estate
Preço do metro quadrado: a importância dessa variação no real estate
Como gestora de investimentos focada em Real Estate, uma das variáveis cruciais que a Life Capital Partners verifica em seu processo de análise de investimento é a valorização do preço do metro quadrado do empreendimento a ser investido ao longo do seu desenvolvimento.
O ideal é que a valorização dessa variável seja sempre superior a índices como IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M (Índice de Preços do Mercado) e INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), gerando assim um ganho real sobre o investimento realizado.
Confira o desempenho dos imóveis novos em Curitiba em 2023.
Indicadores para análise de investimento imobiliário
Localização, Demanda e Expertise do Mercado Local
Dada a localização do projeto, é realizado um estudo sobre a necessidade local de novos empreendimentos, aferindo assim se existe uma demanda para ele. Essa demanda é um indicativo de alinhamento entre o projeto e as necessidades do mercado local.
Por exemplo: no caso de um mercado subofertado, podemos observar a variação do preço do metro quadrado local superior aos índices inflacionário. Isso se dá por conta de um mercado aquecido e produtos aderentes.
Tempo de Retorno e Valorização do Estoque
Quanto maior for a demanda pelo empreendimento, mais rápida será a sua comercialização. Dessa forma, o tempo de retorno dos investimentos realizados é antecipado. Além disso, com a valorização do preço do metro quadrado ao decorrer do projeto, os estoques disponíveis já valorizados geram maior receita por unidade vendida. Logo, como resultado, obtêm-se uma maior lucratividade.
Estudo de caso: avaliação de projeto imobiliário
Quando a Life Capital Partners analisa os projetos que considera investir, e, mensalmente, quando faz o acompanhamento do desenvolvimento do empreendimento, conduz as análises utilizando o histórico de vendas mês a mês para verificar se há ganho de valorização no produto.
O gráfico abaixo mostra a correção dos principais índices inflacionários (IPCA, INCC e IGP-M) contra a correção do metro quadrado de um projeto ao longo do tempo.
Verificando mensalmente os índices inflacionários e o metro quadrado do empreendimento, é possível perceber que houve uma valorização do preço do metro quadrado superior em relação aos outros índices. Essa valorização tende a crescer ainda mais a longo prazo.
Superar os índices é um indicativo de aumento de margem da viabilidade inicial do projeto. Como o aumento de custos de obra normalmente segue em linha com o INCC, conseguir realizar vendas com valorização acima do índice de custos é necessário para boa performance do empreendimento.
Valorização do preço do metro quadrado ao longo do tempo
Percebe-se que o valor do metro quadrado em abril de 2020 era próximo de R$ 6.400,00. Porém, ao final de agosto de 2023, chegou a custar mais de R$ 9.800. Ou seja: um retorno de 53% no período e retorno médio mensal de 1,02%. Você seria capaz de capturar essa valorização analisando esse projeto lá em janeiro de 2021? Quando a meta para a SELIC estava no patamar de 2% a.a.?
Note que o projeto já valorizava seu preço acima dos índices desde seu lançamento. Isso representa uma forte demanda pelo produto que é aderente a região e traz mais segurança as nossas operações que possuem o estoque dessas unidades como parte das garantias.
Analisar de forma aprofundada os projetos e região em que estão inseridos, oferece insights cruciais sobre a demanda do mercado local, a adequação do projeto e a segurança dos investimentos. Por isso, essa análise é um dos pilares que compõem uma abordagem de investimento sólida e fundamentada.