Permuta de imóveis: o que é e como funciona

Um instrumento bastante comum que construtoras e incorporadoras utilizam para realizar seus investimentos é o da permuta de imóveis. Isto é, em vez de comprar um terreno para construir, propõem um troca com o proprietário.

Explicar como funciona a permuta de imóveis, apresentar os modelos possíveis e tirar dúvidas de incorporadores sobre o assunto estiveram entre os objetivos de duas edições do Ademi Juris, bate-papo online promovido pela Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).

O que é a permuta de imóveis

No Ademi Juris edição 3, o diretor jurídico da Ademi-PR, Ricardo Campelo, explicou o conceito de permuta de imóveis.

Em síntese, consiste no seguinte: a troca de um terreno por unidades habitacionais do futuro empreendimento. Às vezes, além das unidades, há o pagamento de um valor complementar, denominado “torna”.

Logo, é importante entender que a permuta por unidades não contempla o que o mercado denomina “permuta financeira”. Para Campelo, “Permuta financeira não é permuta: é compra e venda, com a diferença de que o preço não é fixo, mas um percentual do Valor Global de Vendas”.

Por isso, Campelo prefere se referir à permuta de imóveis como “permuta física”, pois essa expressão transmite a ideia de troca de um bem físico, o terreno, por outros (as unidades).

Os procedimentos

A realização da permuta de imóveis envolve cumprir alguns procedimentos.

Nesse sentido, o mais comum é a formalização, preliminarmente, de um instrumento particular, que pode ser um protocolo de intenções, um compromisso de permuta ou um memorando de entendimento. “A recente Lei nº 14.832/2022 definiu que esse documento pode ir para a matrícula [do imóvel]”, destaca Campelo.

Outros dois instrumentos são a escritura pública de permuta ou a escritura pública de compra e venda com uma nota promissória pró-soluto, firmado concomitantemente com uma escritura de confissão de dívida. Este último, que não vai a registro, definirá as condições do pagamento a ser feito pela incorporadora ao proprietário, descrevendo as características das unidades a serem entregues.

A permuta física é a forma “clássica”, nas palavras de Campelo, de se efetivar uma permuta.

Aliás, uma forma que tanto incorporadoras como proprietários de terreno consideram interessante. É o que atesta o diretor de Notas da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR), Ângelo Volpi.

“Nos cartórios, há constante busca de clientes, que têm um terreno, que nos procuraram para obter orientações”, conta Volpi, que participou do Ademi Juris 3. “Não é um tema simples. É complexo, então é importante proporcionar clareza e segurança.”

Outros modelos possíveis

Na edição seguinte do Ademi Juris, Campelo e Volpi trataram de outros modelos possíveis de permuta de imóveis. São eles: a Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a Sociedade em Conta de Participação (SCP).

Com essas duas formas, o proprietário do terreno se torna sócio do empreendimento a ser construído. A construtora e incorporadora contribui com o custeio da obra e o proprietário com a propriedade do terreno, sendo que os resultados são pagos a título de dividendos, sem tributação – o que torna os modelos economicamente muito atraentes.

Na SPE, o proprietário transfere o terreno à SPE que se formou, e figurará como sócio inclusive nos registros perante a Junta Comercial.  

No SCP, a construtora e incorporadora assume a função de “sócia ostensiva”, e é para ela que o proprietário transferirá o imóvel, tornando-se “sócio oculto” SCP, o que evita a sua exposição a qualquer risco decorrente da obra.  

No bate-papo, Campelo e Volpi dão os detalhes: