Nova lei de registro de incorporação de imóveis, conheça!
Nova lei de registro de incorporação de imóveis, conheça!
A nova lei que estabeleceu novas regras para registro de incorporação, vendas e reservas de imóveis (Lei Federal nº 14.382/2022) tem pontos que ainda geram dúvidas. Por isso, o assunto foi tema de discussão na edição 15 do Ademi Juris, webinar da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).
O bate-papo foi mediado pelo diretor da Academia Ademi-PR e CEO da Reis Real Estate, Ricardo Reis. O diretor jurídico da Ademi-PR, Ricardo Campelo; e o CEO da Sym Imóveis e diretor do Núcleo de Imobiliárias, Cristiano Viana, participaram como convidados.
Alteração positiva
Em sua análise, Campelo considera positiva uma alteração que a nova lei trouxe, em relação à legislação vigente até então (Lei nº 4.591/1964). Afinal, a antiga lei vedava ao incorporador “negociar” unidades imobiliárias antes do registro de incorporação. Contudo, avalia o especialista, o termo “negociar” dava margem a interpretações de restrições muito amplas.
Por exemplo, tornava proibitiva qualquer reserva, proposta, protocolo de intenções ou documento similar que, mesmo não envolvendo recursos financeiros, significasse algum tipo de negociação. “Era uma lei muito restritiva, muito rigorosa”.
A nova lei, em seu artigo 32, trocou o termo “negociar” por “alienar” ou “onerar”, ao estabelecer o que é proibido antes do registro de incorporação. Assim, ficam vedadas apenas ações efetivamente de venda ou promessa de venda, ou constituir algum bônus financeiro nesse processo.
Ambiguidade da lei de registro de incorporação
No entanto, no artigo 66 da nova lei, a palavra “negociar” permanece. Logo, tem-se uma ambiguidade. Para Campelo, tratou-se de algum descuido, esquecimento do legislador. Entretanto, deixando brecha para interpretações conflitantes.
Aliás, o especialista citou um caso concreto de jurisprudência, em Balneário Camboriú (SC). Este retrata como a negociação de unidades imobiliárias antes do registro de incorporação suscita entendimentos diversos. No caso em questão, a Justiça determinou proibição de qualquer negociação, e mesmo publicidade, do lançamento imobiliário, antes de seu efetivo registro.
Complexidade
Por sua vez, o CEO da Sym Imóveis e Diretor do Núcleo de Imobiliárias, Cristiano Viana, considera o tema registro de incorporação, vendas e reserva de imóveis “o mais complexo”, quando o assunto é lançamento imobiliário. “Sofremos muito com relação a isso”, afirma, referindo-se às dúvidas e insegurança nesse ponto.
Nesse sentido, ele afirma: “Quando um incorporadora compra um terreno e ‘tapuma’, passa a receber demandas, inclusive de corretores. Depois do alvará, começa a fazer trabalho de teaser, prospecção, de extrema importância para o lançamento. Só que esse trabalho tem sido perdido na maioria das vezes, por a gente não conseguir assinar compromisso com cliente”, conta.
Caso haja algum atraso no registro de incorporação, todo o “encantamento” gerado no consumidor nas ações de lançamento correm o risco de se perder, avalia o executivo.
O conteúdo do Ademi Juris 15, com o tem “Registro de Incorporação, Reservas e Vendas de Imóveis”, está disponível nos canais da Ademi-PR. Assista na íntegra no YouTube e ouça no Spotify.