Marco Legal das Garantias: hipoteca e alienação fiduciária
Marco Legal das Garantias: hipoteca e alienação fiduciária
O Marco Legal das Garantias, sancionado recentemente, traz mudanças nas regras para hipoteca e alienação fiduciária. A lei 14.711/23 versa sobre empréstimos para facilitar a retomada da garantia do imóvel ao credor nos casos de inadimplência. Dessa forma, as alterações visam à redução do custo de crédito e da inadimplência.
Antes da lei entrar em vigor, não se utilizava a garantia hipotecária com frequência, principalmente por se tratar de um processo moroso. Isso porque o credor dependia do sistema judiciário para executar o bem e reaver o crédito a partir da venda do imóvel.
Já a alienação fiduciária, contava com uma legislação mais robusta nesse sentido e permitia a execução da propriedade de forma extrajudicial. Isto é, o procedimento para tomada da garantia do imóvel era mais fácil e ágil por não depender do sistema judiciário.
Mas na prática, o que muda com a alteração da lei? As principais atualizações trazem a possibilidade de execução extrajudicial em hipoteca e permite uma segunda alienação fiduciária usando o mesmo imóvel. Com as alterações, a hipoteca volta a ganhar espaço.
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O que é o recarregamento no Marco Legal das Garantias?
O recarregamento na mudança da lei, também chamado de refill por alguns especialistas, se aplica tanto para hipoteca quanto para alienação fiduciária.
Funciona da seguinte forma: o devedor vai poder pegar o empréstimo e garanti-lo com o imóvel. Depois, ele poderá renovar ou pegar um crédito maior com o mesmo credor, dentro do mesmo regime, ou seja, dentro do mesmo negócio.
Por exemplo, em um empréstimo de R$300 mil, que tem o imóvel como garantia, há a intenção de outro empréstimo de mais R$100 mil junto ao banco. Se estiver dentro das condições estabelecidas pela instituição, o banco utiliza a averbação de matrícula para indicar que o saldo devedor e o crédito aumentaram, sem precisar cancelar o negócio e fazer um novo.
Vale lembrar que esta facilidade se aplica somente para débitos junto ao sistema financeiro nacional e às empresas simples de crédito. As operações particulares não se enquadram nessa modalidade.
Como o Marco Legal das Garantias altera a alienação fiduciária?
O Marco Legal das Garantias agora possibilita a propriedade superveniente, que funciona como uma alienação fiduciária de segundo grau.
Em suma, pode-se utilizar o mesmo imóvel como garantia em mais de uma alienação fiduciária, inclusive, se o devedor quiser usar este mecanismo de garantia em instituições financeiras diferentes.
Se houver inadimplência, o imóvel vai para leilão e a prioridade de execução da dívida é do credor que concedeu o crédito primeiro. Após a venda do imóvel, o outro credor receberá parte do dinheiro desta transação.
Outra mudança interessante é que, no leilão, o credor vai poder aceitar um valor menor que a dívida, desde que seja 50% superior ao valor do imóvel. Isso acaba sendo vantajoso para imóveis sem liquidez ou com dívida próxima de metade do imóvel.
Alienação fiduciária e valor estimado da dívida
Anteriormente, a alienação fiduciária era válida somente em dívidas de valor exato. Com a possibilidade de trabalhar com o valor estimado ou o valor máximo, a lei se torna útil para garantia real em contratos de permuta.
Por exemplo: o terrenista pedia uma garantia real à incorporadora e ela, por sua vez, oferecia algumas unidades. Agora, permite-se que as unidades prontas de estoque componham a alienação fiduciária a partir do valor estimado da dívida.
O que muda na hipoteca?
A mudança mais significativa do Marco Legal das Garantias na hipoteca é a possibilidade para execução extrajudicial do imóvel. Da mesma forma que já acontece na alienação fiduciária, notifica-se o devedor para o registro de imóveis e estabelece-se o prazo para pagamento do débito. Se a dívida não for quitada, o imóvel vai a leilão sem precisar passar pelo sistema judiciário.
Outra regra está relacionada aos leilões. Caso o imóvel vá para o segundo leilão e não atinja o lance mínimo, o credor pode escolher entre ficar com o imóvel ou fazer a venda direta. Ao optar por esta segunda alternativa, é necessário observar o valor mínimo.
Além disso, ao fazer a venda direta, o imóvel não irá compor o patrimônio do credor, excluindo o custo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quem adquiriu o imóvel irá assumir este custo.
Mudanças para loteamentos
O Marco Legal das Garantias traz também mudanças para loteamentos. Via de regra, a empresa empreendedora precisa formalizar uma garantia junto ao município com relação às obras que vai executar nas áreas públicas.
Normalmente, as áreas destinadas ao poder público ficam caucionadas e, a partir de agora, o mesmo imóvel utilizado como caução para obras de infraestrutura pode entrar como garantia para operação de crédito de financiamento à produção.
Marco Legal das Garantias implanta agente de garantias
A nova lei criou a figura do agente de garantias, que irá atuar em nome próprio e é designado pelo credor para gerenciar os bens e executar a garantia.
Quando o agente executar a garantia , o imóvel passa a constituir o patrimônio do agente por até 180 dias, separado dos demais que ele possua. Após a venda do imóvel o agente terá até 10 dias úteis para distribuir o valor ao credor. Além disso, o agente poderá ter funções adicionais como, por exemplo, pesquisa de ofertas para venda direta, contratos de crédito, intermediação na resolução de contratos etc.
Por fim, o Marco Legal das Garantias traz novidades também para os cartórios. Os tabeliães de notas poderão intermediar acordos entre devedores e credores, atuando como conciliadores e árbitros. O intuito é dar celeridade e fortalecer a mediação de conflitos sem envolver o poder judiciário.