Condomínio de lote e loteamento: funding e atualidades

Condomínio de lote e loteamento: funding e atualidades

30 de novembro de 2023

Condomínio de lotes, loteamento e funding imobiliário têm ganhado espaço entre investidores e pessoas que queiram adquirir um imóvel próprio. Um dos motivos é a segurança e a alta rentabilidade, pois são modalidades que possibilitam retorno a médio e longo prazo. Além disso, terrenos dispõem de valor agregado ao longo do tempo e trazem a possibilidade de construção de acordo com o tempo e objetivos de cada comprador.

A partir do crescimento da procura por terrenos nos últimos anos, o governo federal criou a lei federal 13.465/2017 para definir as diferenças de cada um desses empreendimentos. 

Paralelamente, também veio para proporcionar mais qualidade e sustentabilidade urbana e melhor distribuição das propriedades nas cidades. 

Mas como saber qual desses produtos imobiliários faz mais sentido pra você? Primeiramente, é importante entender o conceito de loteamento e de condomínio em lote. Depois, vale conhecer o que de diferente e vantajoso o mercado tem oferecido para incorporadoras e compradores, .

Confira as tendências para o financiamento imobiliário

Qual a diferença entre loteamento e condomínio de lote?

O loteamento é uma parcela independente do solo urbano, ou seja, um terreno individual destinado à edificação e que aproveita a estrutura pública já existente. Esse tipo de empreendimento depende da prefeitura e demais órgãos para estruturação de ruas e infraestruturas relacionadas.

Já o condomínio de lote entra em regime de incorporação. É como se fosse um condomínio fechado, mas de terrenos, gerando divisão de solo, mas com unidades autônomas. Nessa modalidade, o proprietário constrói a habitação conforme desejar, de acordo com a legislação local, o regimento do condomínio e outros parâmetros construtivos.

No condomínio de lote há também a fração ideal sobre as áreas comuns, como ruas de acesso, área verde e espaço de lazer, por exemplo. Igualmente, há a relação de co-propriedade, existente em condomínios. Em resumo, o comprador vai ser coproprietário de toda infraestrutura que atende de forma indivisível a todos, como manutenção interna, luz, água etc.

Como investir em loteamento e condomínio de lote?

Para investir em loteamentos e condomínios de lote, seja aquisição ou financiamento de construtoras, normalmente, a poupança é a principal fonte de recurso. Isto é, via Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). 

Juntos, eles representam cerca de 70% do crédito imobiliário no Brasil. Porém, a participação deles na estrutura de captação de recursos para o crédito imobiliário caiu de 46% para 40% em 2022.

Sendo assim, o mercado de capitais ganhou espaço no funding imobiliário. Entre os motivos estão a alta dos juros, a capacidade de crédito dos bancos tradicionais e a redução da concessão de crédito via SPBE para financiamento de obras e imóveis. Para se ter uma ideia, em 2022, o mercado de capitais totalizou 34% dos recursos liberados para financiamento na construção civil. 

Para loteamento, quais os principais tipos de funding?

Os três principais tipos de funding imobiliário são o Fundo de Investimento Imobiliário (FII), a Letra Imobiliária Garantida (LIG) e o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).

O primeiro, FII, compreende um investimento do próprio setor, como edifícios comerciais, shoppings etc. Nessa modalidade, é como se você se tornasse ‘proprietário’ do imóvel porque investiu em pequenas partes dele.

Na Letra Imobiliária Garantida, o banco, ou instituição financeira, emite um título para captar recursos a fim de oferecer financiamentos imobiliários. Por ser um investimento de renda fixa, é considerado mais seguro e previsível, pois permite saber a rentabilidade dos títulos desde o momento da aplicação.

Já o CRI, também de renda fixa, é um título que dá ao investidor o direito de receber uma remuneração periódica e, quando o título vencer, de receber de volta o valor principal investido.

Equity para loteamento como alternativa de funding

O home equity é uma modalidade de crédito pessoal na qual o imóvel é colocado como garantia até que seja inteiramente quitado. Em suma, o imóvel é propriedade da instituição financeira que fez o empréstimo. Ao término do pagamento das parcelas, o produto, é transferido para o comprador, seja loteamento, condomínio de lote, apartamento, sala comercial ou outro.

O conceito de equity pode ser uma alternativa interessante também para o empreendedor, especialmente o médio local. Geralmente, este perfil começa com capital pequeno e precisa de aporte.

Nesse sentido, há empresas de fundo de investimento que aplicam equities como participação. Ou seja, como uma espécie de sociedade no projeto e não como credora da operação. Após análises, acordo de cotas e regramento da participação de cada um, a empresa passa a aportar como sócia capitalizada.

Por fim, para loteamento, além de apoio técnico e funding para financiamento de obras e despesas do projeto, as gestoras de investimentos podem auxiliar o médio empreendedor no aspecto da governança. A partir de balanços auditados, políticas contábeis e outros processos é possível ajudar esses empreendedores a se tornarem elegíveis ao mercado de capitais. 

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