Incorporação imobiliária: como fazer

Como fazer uma incorporação imobiliária? Orientações nesse sentido fizeram parte de recente edição do Ademi Juris.

O bate-papo teve condução do CEO da Reis Real Estate, Ricardo Reis. Participaram o diretor jurídico da Ademi-PR, Ricardo Campelo, e o diretor de Notas da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR), Ângelo Volpi.

Primeiramente, ambos fizeram explanação sobre o tema. Em seguida, responderam perguntas da audiência. A íntegra está disponível no canal da Ademi-PR no Youtube. A seguir, alguns dos pontos abordados.

O que é incorporação imobiliária?

Inicialmente, vale lembrar o conceito de incorporação imobiliária.

Em linhas gerais, trata-se de um investimento que viabiliza a promoção e a realização da construção de um empreendimento imobiliário, em um terreno que pertence a um terceiro.

Dessa forma, a atividade pode ser exercida tanto por pessoa física como a pessoa jurídica (embora esta seja a mais comum).

Como fazer uma incorporação imobiliária?

O diretor-jurídico da Ademi-PR, Ricardo Campelo, expôs e detalhou uma série de possibilidades de incorporação imobiliária.

Por exemplo, pelo aumento de capital do empreendimento, “com o investidor aportando recursos e se tornando acionista ou sócio”. Segundo ele, é uma modelagem utilizada especialmente por incorporadoras grandes, de capital aberto.

Ainda, para empresas maiores, Campelo citou o instrumento das debêntures. “A companhia emite títulos, os quais o investidor adquire, mas sem virar sócio. Tem ciclo específico, com fixação de retorno”, pontuou.

Entretanto, há uma desvantagem. “É a tributação, semelhante a incidente sobre um lucro”, ressalvou.

As Sociedades em Contas de Participação (SCP)

Por outro lado, as Sociedades em Contas de Participação (SCPs) começam a se consolidar como bastante usuais. “É uma sociedade contratual, não personificada juridicamente. Por exemplo, não vai para Junta Comercial”, mencionou Campelo.

O especialista enumerou os principais passos. Primeiro, define-se um valor de aporte, em um empreendimento específico. Após se fazer o investimento, os resultados são distribuídos como dividendos. Atualmente, esses dividendos não sofrem tributação.

Porém, há um alerta: “cuidar para não utilizar esse instrumento como compra de imóvel disfarçada”, sublinhou Campelo.

Por sua vez, o diretor da Anoreg-PR, Ângelo Volpi, endossou a advertência. “No cartório, não conseguimos identificar [se na prática em vez de incorporação tem-se compra disfarçada].”

Volpi observou que principalmente depois da pandemia as SCPs “cresceram muito”.

SPE e tokenização

Ademais, Campelo e Volpi abordaram outros dois instrumentos para incorporação imobiliária. São eles a formação de Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a tokenização.

Na SPE, “o investidor participará do empreendimento, como um sócio”, explicou Campelo.

Na avaliação de Volpi, a tokenização é uma alternativa. Contudo, merece cuidado, dada a falta de uma regulamentação mais efetiva desse mercado.

Neste e-book, você confere mais detalhes sobre a tokenização imobiliária.