COMUNICADO – STJ DEFINE A LEGALIDADE DA COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM APARTADA

​No último dia 24 de agosto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou uma das questões mais polêmicas referentes à relação contratual entre incorporadoras e consumidores. O julgamento foi em sede de “recursos repetitivos”, e, portanto, o entendimento valerá para todos os processos em andamento, valendo ainda como orientação vinculante para novos casos.  

A decisão foi muito positiva para o setor, uma vez que reconheceu que não existe ilegalidade em se transferir ao comprador do imóvel o pagamento da comissão devida ao corretor que intermediou o negócio. Todavia, o ato somente é válido quando o consumidor estiver devidamente ciente do ato, e que a comissão seja destacada do preço do imóvel oferecido à negociação.

Ou seja, adotando-se como exemplo um imóvel que é vendido por R$ 400.000,00, este deve ser o valor total definido no contrato, estabelecendo-se que a incorporadora receberá R$ 384.000,00 e a imobiliária/corretor receberá diretamente os R$ 16.000,00 correspondentes à intermediação. Não é admitido o procedimento inverso, ou seja, apresentar o imóvel ao consumidor tendo como preço R$ 384.000,00, e acrescer a comissão no momento da assinatura do contrato.

 Por outro lado, foi reconhecida a ilegalidade da cobrança da Taxa Sati, que algumas empresas adotaram para remunerar o serviço de assessoria técnico-jurídica na assinatura do contrato. Ao contrário da corretagem, a Sati representa um verdadeiro acréscimo ao preço, razão pela qual o STJ entendeu ser ilegal que o custo seja assumido pelo comprador.

 O Tribunal ainda definiu que o prazo prescricional para a reivindicação judicial de restituição pelos consumidores de cobranças indevidas a título de corretagem ou Taxa Sati é de 3 (três) anos.

Vale a pena adotar a comissão apartada?

Com a decisão favorável, algumas incorporadoras que não adotavam a comissão apartada passaram a se questionar sobre as vantagens da adoção deste sistema doravante. Como é cediço, o pagamento da corretagem separada representa menor tributação das receitas de venda do imóvel, além de reduzir problemas trabalhistas com relação aos corretores, já que estes recebem diretamente o valor da intermediação.

Todavia, é importante considerar que, muito embora a questão consumerista tenha sido julgada em favor das incorporadoras, ainda há risco na adoção desta prática do ponto de vista tributário.

Isto porque a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional manifestou-se, neste processo julgado pelo STJ, apresentando o entendimento de que a prática da comissão apartada representa omissão de receita, passível de autuação: “a empresa omite receita, reduzindo a base de cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica e demais tributos que tem como base o faturamento; deixa de recolher as contribuições patronais e arrecadar a contribuição pessoal dos valores pagos aos corretores de imóveis junto à Previdência Social, além de não descontar o imposto de renda na fonte.”  

Portanto, uma nova – e longa – discussão deve ser iniciada, para se definir se a cobrança apartada da comissão representa evasão fiscal para fins tributários. Ou seja, as empresas podem ser autuadas para a cobrança da tributação federal incidente sobre as receitas supostamente omitidas, além das contribuições previdenciárias (patronal e do empregado) recebida pelos corretores.

Neste sentido, entendemos que, por ora, a referida prática não deve ser adotada pelas incorporadoras, pois ainda há riscos de se gerarem passivos muito superiores aos eventuais benefícios que a sua adoção proporciona.

Ricardo Campelo

Assessor Jurídico da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR)